여러분 안녕하세요,
정권이 바뀌고 여러 정책들이 바뀌고 있는 혼란스러운 요즘이죠,
정부가 발표한 '10.15 주택시장 안정화 대책'은 주택 시장에 강력한 경고를 던졌습니다.
특히 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 묶고,
대출 규제를 전방위적으로 강화한 것이 핵심인데요.
오늘은 정책브리핑에서 일주일 전 2025-10-15 발표된 부동산 대책에 대해
이해하기 쉽게 한번 같이 알아가 보면 좋겠습니다!
서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만 - 정책뉴스 | 뉴스 | 대한민국 정책브리핑
서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만
정부가 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정함에 따라 16일부터 수도권·규제지역의 시가 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택은 주택담보대출(주담대) 한 - 정책브리
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크게 어떤 것들이 주요 이슈인지 먼저 보고 가실게요 ! :)
📌 1단계: 규제지역 확대 및 LTV 변화 (기본 정보)
가장 먼저 확인해야 할 것은 규제지역의 범위와 "LTV(주택담보대출비율)"의 변화입니다.
이 부분이 대출 한도의 근간이 되기 때문이죠.
| 항목 | 변경 내용 |
| 규제지역 확대 | 서울 전역 및 경기 12곳 (과천, 광명, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남시)을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정 *영향: 투기수요 차단 및 갭투자 방지 |
| LTV 강화 | 규제지역 내 주택 LTV를 기존 70%에서 40%로 강화 *영향: 주택 구입 시 필요 현금 비중 대폭 증가 |
| 비주택 LTV 축소 | 토지거래허가구역 내 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV도 기존 70%에서 40%로 대폭 축소 *영향: 상업용 부동산으로의 풍선효과 차단 |
*이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 규제지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출규제를 즉시 적용한다고 합니다.
💡LTV (Loan-To-Value ratio), 주택담보대출비율이란?
집을 담보로 돈을 빌릴 때 주택 가격 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 나타내는 비율
쉽게 말해, 내 집값에서 은행이 최대 몇%까지 돈을 빌려줄 수 있는지를 정하는 기준이라고 생각하시면 될 것 같아요.
LTV는 집의 가치에 초점을 맞춘 규제입니다. 금융기관이 대출금을 회수할 수 있는 안전장치 역할을 하는 것이죠.
💰 2단계: 핵심! 주택담보대출(주담대) 한도 축소 총정리
이번 대책의 하이라이트이자, 고가 주택 구매자들에게 가장 큰 영향을 미치는 부분입니다.
수도권 및 규제지역 내 주택 가격 구간별 대출 한도를 꼭 확인하세요!
| 주택 가격 구간 | 변경된 주담대 한도 (최대) | 핵심 내용 |
| 15억 원 이하 | 6억 원 | 기존과 동일 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 (기존 6억 원에서 2억 축소) | 중고가 주택 대출 한도 축소 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 (기존 6억 원에서 4억 축소) | 고가 주택 대출 한도 대폭 축소 |
*단, 재건축/재개발 이주비 대출은 최대 6억원으로 현행 유지
💡 적용 시점: 10월 16일부터 적용
📉 3단계: 놓치지 말아야 할 기타 금융 규제 강화
1. 수도권/규제지역의 스트레스 DSR (총부채원리금상환비율) 강화
변화: 대출 한도 산정 시 적용하는 스트레스 금리 하한을 1.5%에서 3%로 상향
(지방 주택담보대출/기타대출은 1.5~3.0%로 현행 유지됩니다. 참고로, 지방 주택담보대출은 하한 0.75%입니다.)
영향: 실제 대출 금리는 아니지만, 은행이 심사 시 상환 능력을 더 엄격하게 평가하여,
대출 한도가 추가로 줄어들 수 있습니다.
💡 DSR (총부채원리금상환비율)이란?
: 대출 심사에서 돈버는 능력(소득)을 기준으로 대출 상환 능력을 평가하는 가장 강력한 잣대로,
연간 소득에서 모든 대출금(빚)의 원금+이자 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.
(모든 대출금의 원금+이자)/연간소득 으로 표시할 수 있겠는데요, 소득이 높을수록 분모가 커져서 DSR 비율을 낮게 유지할 수 있고, 빚이 적은만큼 DSR 비율이 낮기 때문에 더 많은 대출을 받을 수 있겠죠?
💡 스트레스 DSR이란?
금리 인상 리스크를 미리 반영해서 대출 한도를 계산하는 제도로, 핵심 원리는 '가상의 금리'를 적용한다는 것입니다.
스트레스 DSR을 계산할 때는 실제 대출 금리에 금융 당국이 정한 '스트레스 금리 (가산 금리)'를 더해서 대출한도를 산정합니다.
Q. 그렇다면 '스트레스 금리'를 왜 적용을 하는 것일까요?
미래에 금리가 오르더라도 대출자가 원리금을 감당할 수 있는지 선제적으로 확인하기 위함입니다.
스트레스 금리는 DSR 한도 계산을 할 때만 적용이 되고, 실제 내야 하는 대출 금리가 오르는 것은 아닙니다 :)
2. 1주택자 전세대출 DSR 적용
변화: 1주택자의 수도권/규제지역 내 전세대출에 대해 이자 상환분이 DSR에 반영되기 시작
적용 시점: 2025년 10월 29일
3. 은행권 주담대 위험가중치 조기 상향
변화: 은행권 주택담보대출에 적용하는 위험가중치 하한을
기존 15%에서 20%로 올리는 시기를 내년 4월에서 내년 1월로 앞당겨 조기 시행합니다.
영향: 은행이 주담대를 취급할 때 더 많은 자본을 쌓아두도록 하여,
은행이 공격적으로 주담대 영업을 하기가 어려워지고,
결과적으로 부동산으로의 자금 쏠림 현상을 완화하게 될 것을 기대한다고 합니다.
🙏 마무리하며
이번 부동산 대책은 시장의 투기 수요를 억제하겠다는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다.
특히 25억 초과 주택의 대출 한도를 2억 원으로 제한하면서,
고가 주택은 이제 사실상 현금 부자들의 시장이 될 가능성이 높아졌습니다.
내집마련을 꿈꾸는 실수요자분들은 복잡한 부동산 규제와 대출 규제를 꼼꼼히 체크하여,
무리 없는 자금 계획을 세우는 것이 그 어느 때보다 중요할 것 같네요...!
이 정책이 양극화를 더 악화시키지 않길 바라봅니다...ㅠ
궁금한 점이나 추가 정보가 필요하시다면 언제든지 댓글로 문의해 주세요!
다음에도 유익한 부동산 정책 뉴스를 쉽고 빠르게 정리해서 찾아뵙겠습니다. 감사합니다! 😊